Поделиться

16 ноября 2018

Долгосрочные арендаторы — самый ценный актив любого инвестора в доходную недвижимость

Одно из основных преимуществ немецкого рынка жилой недвижимости — возможность привлекать арендаторов на длительные сроки, что очень важно для инвесторов в доходную недвижимость. В отличие от других европейских стран, в Германии исторически сильна традиция арендовать жилье на протяжении всей жизни, а иногда даже жизни нескольких поколений. Низкая ротация арендаторов и ситуация, когда арендатор заботится о жилье как о собственном,  благоприятным образом сказываются на развитии рынка аренды.

В целом около половины населения Германии проживает в арендованном жилье, а в некоторых больших городах, таких как Берлин, эта доля доходит до 84%. В условиях развитой системы социального страхования и гарантированных пенсий, многие немцы предпочитают снимать жилье на протяжении жизни и, как правило, арендуют одну квартиру в течение 10 лет или более. Компания Investix управляет порядка 5200 арендаторами, проживающих в более чем 2500 квартирах, и согласно нашей статистике:

  • 30% жильцов снимает свои квартиры более 10 лет;
  • 10%  — более 20 лет;
  • 5% — более 30 лет;
  • 2% — более 40 лет.

Ни одна другая страна Европы не может похвастаться такой статистикой по длительности аренды. Сложившаяся ситуация дает нам возможность выстраивать долгосрочные отношения между арендаторами и управляющими объектами, а также достаточно точно прогнозировать поступления от аренды, что делает бизнес понятным и прозрачным.

Традиция арендовать

Есть несколько причин, почему в Германии сильна традиция арендовать жилье. Арендные ставки здесь относительно невелики, что мотивирует жить в съемном жилье, даже если арендатор обязан компенсировать затраты на содержание общего имущества, налог на недвижимость и страховку. Умеренному росту арендных ставок также способствовала государственная программа по предоставлению налоговых преференций домовладельцам при условии введения ограничений на повышение аренды. Стандартный процесс заключения договора найма квартиры может быть долгим и непростым. Арендатор должен будет пройти интервью с представителем собственника квартиры, предоставить свой трудовой договор,  информацию по заработной плате, рекомендации от предыдущих арендодателей, а также представить справку о своей платежеспособности от Бюро кредитных историй (SCHUFA), которая подтверждает, что будущий жилец не внесен в черный список должников. Существует черный список арендаторов, попадание в который — страшный сон для жильца. В соответствии с устоявшейся практикой, квартиры сдаются без мебели, в результате чего арендатор самостоятельно обустраивает свое жилье, что, разумеется, требует определенных вложений и, как следствие, делает решение о переезде более сложным.

Защита интересов арнедаторов

На рынке жилой недвижимости Германии закон защищает как интересы арендаторов, так и собственников, обеспечивая тем самым стабильность и баланс интересов. Каждый муниципалитет использует в качестве источника информации об арендных ставках “Mietspiegel”, в котором публикуются средние ставки на данной территории, в зависимости от года постройки дома, площади, состояния и пр. Собственник вправе увеличить арендную ставку не более, чем на 20% в течение 3-х лет, за исключением Берлина, где в 2015 году было установлено более жесткое ограничение. В то же время нельзя повысить аренду выше, чем это позволяет сделать “Mietspiegel”. Такие меры защиты арендаторов обеспечивают им стабильность и гарантируют, что ставки находятся под контролем, одновременно допуская  повыгение ставок, адекватное рыночной ситуации.

Согласно немецкому законодательству собственник обязан поддерживать сдаваемое в аренду жилье в надлежащем состоянии и осуществлять за свой счет расходы на техническое обслуживание и ремонты. Тем не менее, законно и вполне уместно выставлять жильцам расходы на мелкий и косметический ремонт. В реальности не существует черных списков домовладельцев, однако есть аналогичная практика. Так, арендатор может, например, получить информацию о собственнике в местной ассоциации арендаторов. Помимо этого существуют сайты, на которых силами жильцов составляются рейтинги арендодателей и районов для проживания.

Поделиться

Написать автору

Линда МэдисонМенеджер по маркетингу

Частные инвесторы всего мира доверяют нам формирование, структурирование и управление инвестиционными портфелями недвижимости в Германии.


Expert Blogs - Related Posts

13 июля 2018

Разбираемся в цифрах идеального инвестици...

Недавно в нашем офисе в Берлине у...

Back To Top