Поделиться

16 ноября 2018

Долгосрочные арендаторы — самый ценный актив любого инвестора в доходную недвижимость

Одно из основных преимуществ немецкого рынка жилой недвижимости — возможность привлекать арендаторов на длительные сроки, что очень важно для инвесторов в доходную недвижимость. В отличие от других европейских стран, в Германии исторически сильна традиция арендовать жилье на протяжении всей жизни, а иногда даже жизни нескольких поколений. Низкая ротация арендаторов и ситуация, когда арендатор заботится о жилье как о собственном,  благоприятным образом сказываются на развитии рынка аренды.

В целом около половины населения Германии проживает в арендованном жилье, а в некоторых больших городах, таких как Берлин, эта доля доходит до 84%. В условиях развитой системы социального страхования и гарантированных пенсий, многие немцы предпочитают снимать жилье на протяжении жизни и, как правило, арендуют одну квартиру в течение 10 лет или более. Компания Investix управляет порядка 5200 арендаторами, проживающих в более чем 2500 квартирах, и согласно нашей статистике:

  • 30% жильцов снимает свои квартиры более 10 лет;
  • 10%  — более 20 лет;
  • 5% — более 30 лет;
  • 2% — более 40 лет.

Ни одна другая страна Европы не может похвастаться такой статистикой по длительности аренды. Сложившаяся ситуация дает нам возможность выстраивать долгосрочные отношения между арендаторами и управляющими объектами, а также достаточно точно прогнозировать поступления от аренды, что делает бизнес понятным и прозрачным.

Традиция арендовать

Есть несколько причин, почему в Германии сильна традиция арендовать жилье. Арендные ставки здесь относительно невелики, что мотивирует жить в съемном жилье, даже если арендатор обязан компенсировать затраты на содержание общего имущества, налог на недвижимость и страховку. Умеренному росту арендных ставок также способствовала государственная программа по предоставлению налоговых преференций домовладельцам при условии введения ограничений на повышение аренды. Стандартный процесс заключения договора найма квартиры может быть долгим и непростым. Арендатор должен будет пройти интервью с представителем собственника квартиры, предоставить свой трудовой договор,  информацию по заработной плате, рекомендации от предыдущих арендодателей, а также представить справку о своей платежеспособности от Бюро кредитных историй (SCHUFA), которая подтверждает, что будущий жилец не внесен в черный список должников. Существует черный список арендаторов, попадание в который — страшный сон для жильца. В соответствии с устоявшейся практикой, квартиры сдаются без мебели, в результате чего арендатор самостоятельно обустраивает свое жилье, что, разумеется, требует определенных вложений и, как следствие, делает решение о переезде более сложным.

Защита интересов арнедаторов

На рынке жилой недвижимости Германии закон защищает как интересы арендаторов, так и собственников, обеспечивая тем самым стабильность и баланс интересов. Каждый муниципалитет использует в качестве источника информации об арендных ставках “Mietspiegel”, в котором публикуются средние ставки на данной территории, в зависимости от года постройки дома, площади, состояния и пр. Собственник вправе увеличить арендную ставку не более, чем на 20% в течение 3-х лет, за исключением Берлина, где в 2015 году было установлено более жесткое ограничение. В то же время нельзя повысить аренду выше, чем это позволяет сделать “Mietspiegel”. Такие меры защиты арендаторов обеспечивают им стабильность и гарантируют, что ставки находятся под контролем, одновременно допуская  повыгение ставок, адекватное рыночной ситуации.

Согласно немецкому законодательству собственник обязан поддерживать сдаваемое в аренду жилье в надлежащем состоянии и осуществлять за свой счет расходы на техническое обслуживание и ремонты. Тем не менее, законно и вполне уместно выставлять жильцам расходы на мелкий и косметический ремонт. В реальности не существует черных списков домовладельцев, однако есть аналогичная практика. Так, арендатор может, например, получить информацию о собственнике в местной ассоциации арендаторов. Помимо этого существуют сайты, на которых силами жильцов составляются рейтинги арендодателей и районов для проживания.

Поделиться

Подпишитесь на нашу новостную рассылку







Подписываясь на нашу новостную рассылку, Вы соглашаетесь получать электронную почту от нашего имени. Для более подробной информации смотрите Политику по Защите Данных.

Профессиональный блог - Последние сообщения

15 апреля 2019

О чем важно помнить при подготовке бюджета на реновации и текущие ремонты

Помимо того, что недвижимость приносит доход, собственник объекта вынужден нести…

14 февраля 2019

Вебинар — Выбираем доходный дом в Германии

28 февраля компания INVESTIX совместно с PRIAN.RU- крупнейшим русскоязычным порталом…

30 октября 2018

Британские инвесторы приходят в Германию с целью сохранения капиталов

Компания Investix приняла участие в одной из крупнейших европейских выставок…

Back To Top