Поделиться

13 июля 2018

Разбираемся в цифрах идеального инвестиционного объекта на рынке доходной недвижимости Германии

Недавно в нашем офисе в Берлине у меня была встреча с иностранным клиентом, который до этого никогда не инвестировал в немецкий рынок доходной недвижимости. Как многие другие инвесторы он искал “идеальный” (не существующий на практике) инвестиционный объект: небольшой объем собственных средств + высокая доля кредита, которая должна выплачиваться из текущей аренды = регулярное распределение положительного баланса денежных средств. Это типичное заблуждение в отношении доходной недвижимости, хотя если с самого начала правильно рассчитать основные показатели, становится очевидно, что озвученная концепция не работает. И хотя есть множество факторов, объясняющих, почему немецкая доходная недвижимость очень выгодна и привлекательна для инвесторов, нужно понимать, что подобных “идеальных” объектов нет ни в одной стране.

Приобретая за счет собственных средств, вы получаете быстрый и стабильный доход

Инвесторам, которые ориентируются на максимизацию текущих выплат, следует приобретать только за счет собственных средств, поскольку на платежи по кредиту может уходить существенная часть арендных платежей. Поступления от аренды должны покрывать все расходы на объект доходной недвижимости и приносить вам неплохую прибыль. К примеру, доходность  многоквартирного дома — 6%, приблизительно 15% от аренды составят расходы на управление и содержание дома.

Далее, я бы рекомендовал дополнительно 20% от аренды закладывать на текущие ремонты и обслуживание, а также на возможные убытки из-за неплатежей и простоев, включая расходы на поиск новых жильцов. Таким образом, от ваших 6% доходности остается  4% на прибыль. Конечно, вам не придется ежегодно расходовать дополнительные 20% от аренды, но правильнее будет учитывать их при формировании бюджета и обнаружить потом к своей радости, что у вас образовалась дополнительно отложенная сумма денег. Обращаю внимание, что упомянутые 4% доходности на инвестированный капитал не учитывают роста стоимости объекта, который может означать дополнительные 2%, 3% или даже 5% годовых, в зависимости от места и времени приобретения объекта недвижимости.

Кредит подразумевает меньшие вложения и доходы в будущем

После обсуждения с потенциальным инвестором выяснилось, что он планирует сделать вложение на 10 лет и более без потребности в быстром получении дохода, хотя показатель доходности проекта в целом для него важен. В результате в данном случае целесообразным будет привлечь кредит с приемлемым соотношением выплат и арендного дохода, при условии, что поступления от аренды будут также покрывать расходы и возможные убытки. Помимо упомянутых 35% от аренды, которые будут потрачены на расходы по управлению и эксплуатации, ремонты и возможные убытки, еще 55% потребуется на платежи по кредиту (проценты и тело займа), то есть средств будет достаточно.

К сожалению, мы порой узнаем страшные истории от инвесторов, которые приобрели объекты с кредитом, ожидая при этом еще и текущих выплат, но в результате вынуждены были ежемесячно вкладывать деньги, из-за того, что дохода от аренды не хватало, даже при условии полной загрузки и отсутствии неплатежей.

Никому не хочется бесконечно ждать “идеального” инвестиционного предложения, которое должно каким-то магическим образом появиться, а потом долго сожалеть об упущенных предложениях на немецком рынке недвижимости, которые соответствовали может и не всем пожеланиям, но большинству из них.

Подводя итоги, если вам важен доход сейчас — покупайте за собственные средства. Если вы хотите максимизировать доходность объекта в целом — используйте кредит на выгодных для проекта условиях. Но прежде всего, проанализируйте основные цифры по проекту!

Поделиться

Получите пример финансовй модели доходного дома в Германии







Подписываясь на нашу новостную рассылку, Вы соглашаетесь получать электронную почту от нашего имени. Для более подробной информации смотрите Политику по Защите Данных.

Профессиональный блог - Последние сообщения

30 октября 2018

Британские инвесторы приходят в Германию с целью сохранения капиталов

Компания Investix приняла участие в одной из крупнейших европейских выставок…

Back To Top