Поделиться

24 апреля 2020

Инвестируем в доходную недвижимость Германии онлайн

Еще пару месяцев назад мало кто задавался вопросом, реально ли приобрести доходную недвижимость Германии онлайн.

Действительно: границы открыты, десятки рейсов вылетают в различные города Германии… Зачем отказывать себе в удовольствии совместить полезное с приятным? Разве что подбор доходных объектов превращался порой в нескончаемые путешествия по немецким городкам, названия которых едва ли удавалось запомнить.

Но теперь и курс евро к рублю не январский и про поездку в Германию, можно забыть – скорее всего, до осени. И что делать инвесторам? Особенно тем, кто уже принял решение вложить капитал в доходную недвижимость Германии? Тем, кому остался «пустяк»: выбрать тот самый объект, который сохранит и приумножит заработанные средства?

Давайте разберемся, насколько на практике все усложнилось. Или, наоборот, стало проще.

Нужно ли ездить на осмотр доходных объектов?

Очный осмотр, особенно если это первое приобретение зарубежной недвижимости, считается обязательным ритуалом для большинства инвесторов. Но давайте задумаемся: что в реальности можно увидеть и какие выводы сделать?

Предположим, мы рассматриваем доходный дом на 8-13 квартир. Пожалуй, единственное, в чем может убедиться инвестор – да, объект действительно существует и в целом похож на тот, что ему презентовали на бумаге. Сделать другие экспертные оценки, на которые можно опираться в принятии решения об инвестировании, на основании такого осмотра вряд ли реально.

Недвижимость Германии - доходный дом в Саксонии, Гросенхайн
Пример объекта в Großenhain

Почему?

Во-первых, высока вероятность того, что все квартиры на момент визита сданы и ничего, кроме фасада и общих помещений, вы не увидите в принципе.

Во-вторых, внешний осмотр не всегда что-то скажет даже специалисту. Напротив, первое впечатление может быть обманчиво –  требующий покраски фасад вызовет куда больше негативных эмоций, нежели едва заметный очаг плесени в подвале. Но ведь в реальности покраска фасада – относительно простая и недорогая работа по сравнению с гидроизоляцией подвала и ремонтом дренажной системы.

И вообще: что сможет сказать неискушенный в инженерных вопросах человек про оборудование котельной, износ коммуникаций и состояние кровли? И, наконец, успеете ли вы за час-другой понять – комфортно ли жить в конкретном доме с точки зрения инфраструктуры, транспорта, экологии?

Все вышесказанное – предмет отдельных изысканий, готовить которые должны профессионалы. Поэтому в отношении каждого объекта проводится детальная проверка технического состояния, микро- и макролокации, экономических параметров (стабильность денежного потока от аренды, потенциал роста, риски снижения выручки).

Важно!                                                                                                         

Вся эта информация должна быть получена вами ДО выезда на место. В противном случае поездка просто не имеет смысла.

А теперь логичный вопрос – если, к примеру, в отношении доходного дома доступны все отчеты, зачем ехать на осмотр?

Понятно, что, когда вы приобретаете недвижимость для себя или для своих близких, то очень важно почувствовать атмосферу, погулять вокруг… Но в рассматриваемом примере речь фактически идет о покупке денежного потока – с определенным потенциалом и рисками. Смотреть нужно на цифры и документы, а не на стены.

Поймите правильно. Мы никогда не отговаривали инвесторов от подобных поездок и не собираемся это делать! Тем более, что для нас это – дополнительная возможность представить инвестиционный продукт, который мы предлагаем. Вы, инвестор, в первую очередь выбираете партнера – компанию, которая сопровождает проект. И если вы не ошиблись в этом выборе – объект подберут за вас.

Но – мы же говорим о реальной, текущей ситуации!

Итак, для принятия решения о покупке инвестиционного объекта нет необходимости ехать на осмотр.

Что нужно узнать о приобретаемой доходной недвижимости?

Достаточно проанализировать уже подготовленные отчеты и документы. Разумеется, значительная часть информации будет на немецком, но, согласитесь, качественный перевод в наше время не проблема.

Более того, существенную часть рутинной работы можно поручить немецкой юридической компании, которая в том числе поможет на основании доверенности реализовать все практические шаги по сделке на месте.

Так на что нужно обратить внимание?

Фактически следует рассмотреть 3 блока вопросов:

  • техническое состояние приобретаемого здания;

Техническое состояние объекта можно оценить на основании так называемого TÜV-отчета или иной доступной технической документации. При ознакомлении с данной информацией главное понять: требуется ли зданию в ближайшее время капитальный ремонт, а если «да», то каких расходов он потребует (вообще, какие дополнительные траты предстоят).

Оценивая локацию, нужно оценить, насколько удобно жильцам добираться до центров экономической активности (проще сказать, до работы). Убедившись, что жильцам есть где заработать на оплату квартиры, не лишним посмотреть (да хоть по Google-картам), что расположено в непосредственной близости от объекта. Всего ли достаточно для комфортного проживания, нет ли чего, что может омрачить жизнь арендаторам.

И, наконец, главное – денежные потоки. Получив информацию о текущих ставках аренды, статистику за предшествующие периоды и оценив расходы, вы сможете составить прогноз поступлений на ближайшие 10-15 лет. Сравнив эти показали со среднерыночными (а в Германии официальная статистика найдется практически по любой локации), вы поймете потенциал роста выручки.

Разумеется, в процессе анализа у вас возникнет немало вопросов, ответы на которые опытный и профессиональный партнер даст, безусловно. А вот осмотр на месте в этом случае вряд ли поможет.

Новое здание на 11 квартир в зеленом районе Лейпцига
Девелоперский проект в Лейпциге

Решили купить – что дальше?

Предположим, что на основании анализа трех упомянутых блоков, вы, инвестор, принимаете решение – покупаю!

Далее возникает вопрос, как приобрести доходную недвижимость Германии, если вы находитесь в другой стране.

Как правило, для реализации всех практических шагов вы нанимаете немецкую юридическую компанию. Это делается для соблюдения баланса интересов покупателя и продавца. Компанию инвестор может выбрать самостоятельно – можно также воспользоваться нашими рекомендациями.

С выбранной компанией необходимо будет подписать договор и оформить доверенность. Далее, действуя от имени инвестора, юристы проверят всю необходимую документацию и подготовят договоры для сделки.

Важно!

Мы рекомендуем нашим клиентам организовывать владение доходными объектами через немецкую компанию. Конечно, если вы покупаете квартиру за 80 тыс. евро, то в этом нет никакого смысла. Но при покупке доходного дома, владение через юридическое лицо дает ряд серьезных преимуществ, которые позволят увеличить текущий денежный поток и исключить риски, связанные с личной ответственностью инвестора.

Более того, подобная структура позволяет избавить вас от хлопот по открытию банковского счета, а также делает возможным получение ипотеки на условиях, которые доступны только резидентам Германии.

Разумеется, процедуры KYC и соответствие всем требованиям AML никто не отменял, и любой инвестор должен до приобретения представить сведения о себе и источниках капитала.

В результате, при выборе варианта владения через немецкую компанию, инвестору достаточно для закрытия сделки оформить на себя доли юридического лица. На основании доверенности сделка будет удостоверена немецким нотариусом, после чего будут внесены записи в торговый реестр, подтверждающие переход прав на доли к инвестору.

P.S. Чтобы приобрести доходную недвижимость Германии и пройти весь путь от выбора объекта до оформления сделки от инвестора требуется немало усилий. В то же время ваше личное присутствие в Германии вряд ли что-то принципиально упростит. Поскольку – повторимся – ключевым моментом для успешного завершения сделки является доверие к выбранному партнеру. И посещения объекта в этом случае едва ли будет достаточно.

Есть вопросы?

Звоните +7 (977) 164-93-34

Наш телефон доступен также в мессенджерах WhatsApp, Viber, Telegram

Поделиться

    Получите пример финансовй модели доходного дома в Германии







    Подписываясь на нашу новостную рассылку, Вы соглашаетесь получать электронную почту от нашего имени. Для более подробной информации смотрите Политику по Защите Данных.

    Профессиональный блог - Последние сообщения

    2 апреля 2019

    Компания Инвестих участвует в Московской Международной Выставке Недвижимости

    Компания Investix Germany примет участие в Московской Международной Выставке Недвижимости Property…

    21 марта 2019

    MPIRES март 2019 в Москве

    Компания INVESTIX GERMANY приняла участие в 7-й Международной выставке зарубежной…

    5 декабря 2018

    Осенняя выставка MPIRES 2018 в Москве

    26-27 октября 2018 г. Компания INVESTIX GERMANY впервые приняла участие…

    Back To Top