Gerade für Erstinvestoren ist es üblich, dass die Wahl des ersten Investitionsgebäudes schwer fällt, vor allem aber, wenn sie zwei Objekte mit einem ähnlichen Preis, Standort und Kapitalrendite vergleichen müssen. Welches sollte also das entscheidende Argument sein, wenn es um die Entscheidung geht, welches Angebot man am Besten kauft? Unser Expertenteam hat einige wichtige Punkte zusammengestellt, die jeder Investor beim Kauf eines Rendite-Objektes in Deutschland beachten sollte.
Standort
Als Faustregel gilt: Wenn der Investor verschiedene Standorte betrachtet, ist das häufigste Phänomen, das wir feststellen, dass er oft auf sein Gefühl hört. Die meisten internationalen Investoren sind in der Regel geneigt, ein Gebäude in der Stadt zu kaufen, von der sie zumindest mal gehört haben und das ist ein Impuls, gegen den wir schwer zu kämpfen haben. Im Vergleich dazu spielt für deutsche Investoren das persönliche Wissen über das Gebiet oder dessen Bekanntheit keine so große Rolle.
Deutschland ist riesig und seine Regionen sehr vielfältig. Zu sagen, dass Westdeutschland wirtschaftlich fortschrittlicher ist und daher besser zu investieren ist als Ostdeutschland, ist nicht richtig. Viel wichtiger ist es, nach sinnvollen Investitionen zu suchen, denn auch in Nordrhein-Westfalen, einer wirtschaftlich sehr starken Region, kann man bei der Wahl einer Stadt oder beim Gebäude selbst eine falsche Wahl treffen. Im Vergleich dazu könnten Sie in Sachsen die richtige Wahl treffen und ein Gebäude kaufen, das in wenigen Jahren um 30% teurer sein wird.
Es ist sehr aufschlussreich, die Bevölkerung einer Stadt und eines Gebietes zu analysieren, um zu sehen, wo die Mehrheit der Menschen arbeitet, wo sie ihre Lebensmittel kaufen, welchen Transport sie nutzen. Was ebenfalls Priorität haben sollte, ist die Suche nach Gebäuden in grüner Umgebung, in denen das Parken eines Autos kein Problem ist und wo öffentliche Verkehrsmittel zur Verfügung stehen. Außerdem sollten die vorrangigen Standorte nicht diejenigen sein, an denen Menschen zur Arbeit gehen können, sondern solche, an denen das Wohnklima stimmt. Denn Sie müssen an Ihre Immobilie als langfristige Investition denken. Und niemand kann garantieren, dass nach 5 Jahren die Beschäftigungssituation in diesem Bereich gleich bleibt. Viel wichtiger ist es, dass die Mitarbeiter mit verschiedenen öffentlichen Verkehrsmitteln ihren gewünschten Arbeitsplatz erreichen können.
Aber nehmen wir an, dass für zwei Objekte die Mikrolokalisierung auf die sich der Investor konzentriert, ziemlich ähnelt. Dann musst man weiterdenken und andere Faktoren vergleichen.
Zustand des Gebäudes
Bitte beachten Sie: Sie können sich auch Investitionsprojekte ansehen, die keine größere Renovierung erfordern. Aber auch in diesen Fällen wird es Situationen geben, in denen einige der Wohnungen irgendwann einmal renoviert werden müssen. Das passiert z.B., wenn sich Mieter, die schon lange dort leben, für den Auszug entscheiden. Damit Sie neue Mieter finden und zu aktuellen Marktpreisen vermieten können, muss das Objekt in gutem Zustand und renoviert sein.
Was passiert, wenn die Renovierungskosten für beide Objekte auch vergleichbar sind? In diesem Fall müssen Sie sich die durchschnittliche Größe der Wohnungen im Gebäude ansehen.
Wohnungsgrößen
Ein Beispiel wären zwei Gebäude mit ähnlichem Preis und ähnlicher Größe, von denen eines Wohnungen mit einer Größe von 60-70 m² und das andere 34-40 m² hat. Für die Vermietung kleinerer Wohnungen kann unter bestimmten Gesichtspunkten zu einem höheren Quadratmeterpreis vermietet werden und Sie erhalten einen höheren Kapitalertrag. Wenn der Zustand der Wohnung jedoch durchschnittlich oder sogar schlecht ist, ergeben sich höhere Renovierungskosten. Und je mehr Wohnungen Sie haben, desto höher können die Renovierungskosten sein.
Es ist wichtig zu wissen, dass die Renovierungskosten für kleinere und größere Wohnungen ähnlich ausfallen. Die höchsten Kosten fallen für die Renovierung von Küche und Bad an, aber diese gibt es in jeder Wohnung, unabhängig der Größe. Selbst wenn Sie zu Beginn der Vermietung etwas mehr Kapital erwirtschaften, können Sie als Investor in einem längeren Zeitraum sogar Geld aufgrund von Renovierungskosten verlieren. Deshalb ist es auch wichtig, das Mieterverzeichnis zu analysieren, bevor Sie Ihren Immobilienkauf abschließen.
Mieterblatt
Sie müssen überprüfen, wie lange die Mieter schon im Haus wohnen. So können Sie besser verstehen, welche Perspektiven Sie für die Steigerung der Mieteinnahmen haben und auch die ungefähren anfallenden Renovierungskosten kalkulieren. Wenn die Mieter in relativ kurzer Zeit einziehen, bedeutet dies, dass die Wohnungen höchstwahrscheinlich zu Marktpreisen vermietet werden. Denn nach deutschem Recht dürfen Sie nur an neue Mieter zu aktuellen Marktpreisen vermieten. Ihre Möglichkeiten, die laufenden Mieteinnahmen für langfristige Mieter zu erhöhen, sind begrenzt. Deshalb liegen Ihre aktuellen Mieteinnahmen höchstwahrscheinlich unter dem Marktwert. Wenn Ihre Mieter dagegen häufig ausziehen, gibt es einen Grund dafür und Sie sollten herausfinden, was es ist.
Aktuelle Mietpreise
Wenn Ihre Mieter schon seit geraumer Zeit im Gebäude wohnen, ist das ein guter Indikator dafür, dass die Lage gut ist und im Allgemeinen alles in Ordnung ist. Allerdings ist der aktuelle Mietpreis für die Mieter, die dort seit mehr als 10 Jahren wohnen, höchstwahrscheinlich deutlich niedriger als die aktuellen Preise auf dem Markt. Das ist auch der Grund, warum sie wahrscheinlich nicht daran interessiert sind, auszuziehen und wahrscheinlich noch viele Jahre dort leben werden. Aus diesem Grund könnte der Investor eine Chance verpassen, die Mietpreise auf Marktniveau zu bringen. Für diejenigen Investoren, die Stabilität im Gebäude bevorzugen, ist es jedoch wahrscheinlicher, dass sie dies durch langfristige Mieter erreichen.
Liquidität
Auch wenn der Investor mit eigenen Mitteln ein Rendite-Objekt kaufen will, garantiert die Tatsache, dass die Bank bereit ist, eine Finanzierung zu gewähren, dass das Gebäude einwandfrei ist. Wenn Ihre Ratenzahlung beispielsweise etwa 50% der Mieteinnahmen beträgt, bewertet die Bank die Einnahmen aus diesem Gebäude als stabil und substanziell zur Deckung von Finanzierungen. Natürlich ist die Bank daran interessiert, Erträge zu erzielen, so wie es ein Anleger tut, und will keinen problematischen Vermögenswert in ihrem Portfolio.
Profitabilität
Lassen Sie uns zwei Rendite-Immobilien vergleichen. Die erste hat ihren Sitz in Sachsen-Anhalt und erzielt eine Mietrendite von 7,4%. Diese Immobilie besteht aus 16 Mietwohnungen in zwei separaten Gebäuden in der Nähe der Innenstadt von Dessau. Die zweite besteht aus 9 Wohnungen, liegt 15 Minuten von der Dresdner Innenstadt entfernt und weist eine Mietrendite von 5,8% auf.
Beide Standorte können nicht miteinander verglichen werden. Trotz der Tatsache, dass Dessau eine recht große Stadt mit über 100.000 Einwohnern ist, ist sie immer noch viel kleiner als die Landeshauptstadt Sachsens mit mehr als einer halben Million Einwohner. Die Mietrendite in Dessau ist jedoch um 1,6% höher. Fakt ist, dass Dresden derzeit einer der wichtigsten Hot Spots für den deutschen Immobilienmarkt ist und es wird erwartet, dass die Preise weiter steigen werden. Deshalb bringt jede Mieterbewegung in Zukunft eine Preiserhöhung für Ihre Mieteinnahmen mit sich. Welche Immobilie sollten Sie also wählen? Die Immobilie mit der geringeren Mietrendite bringt weniger Risiken und mehr Stabilität. Innerhalb des Zyklus Ihrer Anlageperiode werden zwar Vakanzen auftreten, aber diese werden Sie weniger belasten.
Für das Gebäude mit höherer Mietrendite könnte die Schwankung Ihres Zieleinkommens durchaus möglich sein. Beispielsweise können Mieter häufiger ausziehen, es kann mehr Zeit in Anspruch nehmen, neue Mieter zu finden, oder Sie müssen häufiger renovieren. Deshalb ist die eigentliche Frage: – Was sind die Anlageziele für Sie als Investor? Wer kaufen und sich zurücklehnen möchte, sollte Gebäude mit etwas weniger Mietrendite kaufen. Wenn Sie es vorziehen, die Rentabilität so weit wie möglich zu maximieren und mittelfristig aus der Investition auszusteigen, sollten Sie sich wahrscheinlich für das Gebäude mit der höheren Mietrendite zu Beginn entscheiden.
Jede gute Investition beginnt mit den richtigen Fragen, mit denen die langfristige Strategie und die persönlichen Ziele definiert werden. Keine Investition ist gleich und sollte nicht als solche behandelt werden. Kontaktieren Sie Investix, wenn Sie eine kostenlose Beratung wünschen.
