Kürzlich hatten wir einen ausländischen Kunden zu Besuch in unserer Zentrale in Berlin, der noch nie zuvor in den deutschen Rendite-Immobilienmarkt investiert hatte. Wie viele Investoren wünschte er sich die „perfekte“ (oder auch: technisch nicht machbare) Investition: Geringes Eigenkapital + hohe Hypothekendarlehen, die durch Mieteinnahmen zurückzuzahlen sind = regelmäßige Überschusszahlungen. Dies ist ein weit verbreitetes Missverständnis über Rendite-Immobilieninvestments, für welches die korrekten Zahlen schnell Abhilfe schaffen können. Obwohl es viele sehr gute Gründe gibt, warum deutsche Rendite-Immobilien für Investoren sehr attraktiv sind, gibt es die „perfekten“ Immobilienanlagen wie die zuvor beschriebenen nirgendwo auf der Welt.
‚All-cash investment‘ bedeutet mehr private Mittel für sofortige und regelmäßige Renditen
Wenn Investoren sofort und regelmäßig Renditen ernten möchten, gibt es nur den Weg des „all-cash investments“, das bedeutet, dass Sie maximal Eigenkapital investieren müssen. Kreditfinanzierte Investments sind in diesem Fall nicht einsetzbar, da die Tilgung des Kredites vorerst den größten Teil der Renditen verschlingt. Auch deckt die Mietrendite nicht nur den Kredit, sondern auch alle laufenden Kosten.
Wir haben dafür eine Beispielrechnung:
Angenommen, Sie als Investor erzielen eine Mietrendite für ein Mehrfamilienhaus von 6 %, so würden etwa 15 % dieses Einkommens allein die Instandhaltungskosten decken. Zusätzlich empfehlen wir, dass Sie weitere 20 % der Miete budgetieren, um die laufenden Wartungen, sowie mögliche Verluste wie zum Beispiel unbezahlte Mieten, Leerstände und Maklergebühren für neue Mieter zu decken. Also wäre Ihre Mietrendite von 6 % jetzt schon auf 4 % gesunken, aus denen Sie Ihr Einkommen beziehen möchten. Natürlich müssen Sie nicht 20 % Abzüge für jedes Jahr budgetieren, aber es bleibt ratsam, Ihren Geschäftsplan auf eine Weise zu gestalten, bei der unvorhergesehene Kosten ohne weiteres gedeckt wären, um Eventualitäten unbeschwert abzufangen. Vergessen Sie dann auch nicht, dass Ihre Rendite von 4 % auf Ihre Investmentfonds ohne Berücksichtigung von Kapitalzuwachs berechnet wurde. Je nachdem, wo und wann Sie die Immobilie gekauft haben, könnte Ihr Kapitalwert sich um zusätzliche 2 %, 3 % oder sogar 5 % jährlich steigern.
Kredite: weniger Eigenkapital heute aber mehr stabile Renditen morgen
Wir besprachen also mit besagtem Investor diese Option und entschied er sich für ein Investment über zehn Jahre, bei dem die Renditen nicht sofort maximiert werden, aber für die Zukunft ein stabiles Einkommen bietet. Daher kam für Ihn die Finanzierung des Investments über einen Kredit infrage. Hierbei ist es wichtig, einen passenden Zinssatz zu wählen, bei der die Tilgung des Kredits plus Zinsen zusätzlich zu den c.a. 35 % der Kostendeckung wie oben erwähnt, immer noch 55 % der Mieteinnahmen ausmachen, um sicherzustellen, dass die Abzahlung definitiv gewährleistet wird.
Leider hört man immer noch Horrorgeschichten von Investoren, die bei ihren kreditfinanzierten Rendite-Immobilien die Tilgung der Darlehen noch aus eigener Tasche finanzieren mussten, statt ihr gesichertes Einkommen zu haben, und das, obwohl die Immobilien voll vermietet waren. Dies passiert immer wieder, wenn das „perfekte“ Investment eben nicht perfekt durchkalkuliert ist. Viele lassen sich zudem von einer Gelegenheit verleiten, die gar keine ist und aufgrund fehlender Informationen und falscher Berechnungen tappen diese ahnungslosen Investoren oft in die Falle.
Wenn Sie also sofort Renditen aus Ihrer Investition ziehen möchten, von denen Sie direkt profitieren können, müssen Sie mit Cash zahlen, d. h., Ihr Investment selbst finanzieren. Wenn Sie die Zeit haben, erst in Zukunft von Ihrem Einkommen durch Renditen zu profitieren, ist ein kreditfinanziertes Investment genau das richtige für Sie.
Aber egal, für welche Version Sie sich entscheiden: fragen Sie immer zuerst die Zahlen. Wenn diese nämlich nicht stimmen, stimmt am Ende gar nichts.
